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Entenda o que são Fundos Imobiliários e conheça 5 dicas para escolher os melhores FII

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Você já pensou em investir em imóveis, mas desistiu porque não tinha dinheiro o suficiente para comprar um empreendimento? Agora você irá conhecer uma maneira mais fácil e barata de aplicar o seu capital no mercado imobiliário: os FII, ou Fundos Imobiliários.

O que é FIIs

FII significa Fundo de Investimento Imobiliário, ou Fundos Imobiliários. Assim como outros fundos de investimento, ele representa um condomínio de investidores, que juntam seu dinheiro em busca de uma finalidade comum. No caso do FII, o objetivo é aplicar recursos em empreendimentos imobiliários.

Apesar de também ser um investimento no mercado imobiliário, o FII é bem diferente de uma LCI. Isso porque a LCI é um empréstimo que você faz ao banco, e que segue uma rentabilidade predeterminada ou a oscilação de uma taxa, como o CDI ou a Taxa Selic.

Enquanto o FII é um investimento que você faz por meio da compra de uma cota, em uma instituição financeira, que pode envolver um imóvel físico e lucrar com o recebimento de aluguéis.

Mas o investimento em Fundos Imobiliários pode lembrar alguns títulos de Renda Fixa, especialmente aqueles que possuem pagamento de cupom, como as Debêntures ou os Títulos do Tesouro, devido ao pagamento periódico de rendimentos.

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Como funcionam os Fundos Imobiliários?

Apesar da proximidade com investimentos de Renda Fixa, os Fundos Imobiliários possuem volatilidade tão alta quanto ações, e suas cotas são negociadas na Bolsa de Valores. Agora vamos entender melhor como funcionam esses investimentos.

Primeiramente, uma instituição financeira lança o IPO de um Fundo Imobiliário, semelhante ao momento em que uma empresa lança ações na Bolsa de Valores pela primeira vez. Com o dinheiro arrecadado, os fundos imobiliários adquirem imóveis já construídos ou ainda em construção. O objetivo é alugar ou arrendar esses imóveis para novos locatários, e obter lucro com aluguéis e vendas provenientes da valorização dos imóveis.

Os tipos de imóvel são variados, mas, frequentemente, imóveis comerciais como:

  • Shopping Centers
  • Hospitais
  • Prédios comerciais
  • Agências bancárias
  • Aeroportos e etc.

Os investidores que decidiram aplicar neste fundo, investem o seu dinheiro e recebem, em troca, uma cota. O número de cotas de um Fundo de Investimento Imobiliário é limitado. Portanto, você só consegue adquirir cotas de um fundo já preenchido através da negociação no mercado secundário. Ou seja, quando um investidor decide se desfazer da sua cota, ele lança uma ordem no mercado e, então, você tem a opção de comprá-la, assim como no mercado de ações.

Essa negociação acontece no Home Broker da sua corretora, mesma plataforma onde são negociadas as ações. Por isso é muito importante saber o código correto do fundo e ter atenção para não confundi-lo com a ação de uma empresa.

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Principais características do FII

  • FII’s são fundos fechados, o que significa que suas cotas não são resgatáveis. Para sair de um Fundo Imobiliário, é preciso que outro investidor compre as suas cotas.
  • As cotas de um FII são negociadas na Bolsa de Valores, como se fossem ações, ou no mercado de balcão organizado.
  • Os imóveis adquiridos são de propriedade do fundo, por isso o investidor não se torna proprietário ou co-proprietário dos imóveis, mas sim de uma cota do fundo.
  • A distribuição mínima de um FII é de 95% dos lucros auferidos aos cotistas.
  • Os Fundos imobiliários podem aplicar também em títulos de renda fixa ou cotas de outros fundos imobiliários, porém devem alocar pelo menos 75% dos recursos disponíveis em empreendimentos imobiliários. Os 25% restantes podem ser investidos em títulos relacionados ao setor imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI), ações de empresas do setor, etc.
  • É proibido utilizar recursos do Fundo Imobiliário para operar em Contratos Futuros ou Opções de ações.
  • O investimento inicial pode ser bem baixo. Você consegue encontrar cotas de R$60,00, por exemplo.
  • O pagamento de rendimentos é periódico e, em muitas das vezes, mensal.

Agora veja as características técnicas de um FII:

Características Técnicas
Código de negociação XXXX11B
XXXX = 4 letras maiúsculas representando o nome do fundo
11 = número que representa, dentre outros ativos, cotas de fundo
B = indicativo de negociação em mercado de balcão organizado (quando aplicável)
Cotação R$ por cota, com 2 casas decimais
Liquidação Física e Financeira
Prazo de liquidação D+3, após data de negociação
Mercado À vista
Lote padrão 1 cota

*Fonte: BM&F Bovespa

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FII rentabilidade

Você pode ganhar rentabilidade no FII, basicamente, de duas formas:

  • Distribuição de resultados: Através de pagamentos periódicos e, muitas vezes, mensais de parte dos lucros obtidos. Como na compra de qualquer imóvel, os rendimentos de um Fundo Imobiliário são provenientes dos aluguéis ou de sua venda. O fundo precisa distribuir pelo menos 95% dos lucros alcançados aos cotistas, com um valor percentual por cota.
  • Valorização das cotas: Assim como no investimento em ações, você pode ganhar dinheiro com a venda de suas cotas. Com a valorização do imóvel, as cotas podem se valorizar e você pode vendê-las por um preço mais alto do que comprou.

Ou seja, quando você investe em Fundos Imobiliários, você lucra com a valorização das suas cotas, a valorização dos imóveis de posse do fundo, e a valorização dos aluguéis destes imóveis.

E é importante ressaltar que os Fundos Imobiliários podem ser bem rentáveis. Imagine investir em imóvel de luxo, com aluguéis altíssimos. Melhor do que investir na poupança, não acha?

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Riscos do Fundo Imobiliário

É sempre válido lembrar que todo investimento possui riscos, inclusive os Fundos imobiliários. Nem que seja o risco de não ser o investimento mais adequado ao seu perfil e objetivo.

O maior risco do investimento em FII é o chamado risco de vacância. Se um empreendimento adquirido for um fracasso e ninguém alugar uma sala ou apartamento neste imóvel, não haverá retorno derivado de aluguel.

Outro risco dos Fundos Imobiliários é o risco de desvalorização. Se um imóvel perder valor de mercado, o que pode acontecer por qualquer motivo, isso pode interferir no patrimônio do fundo e afetar a sua rentabilidade e o valor das cotas.

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Fundo de Investimento Imobiliário - Tributação

Para investidores pessoa física, não há tributação sobre os rendimentos periódicos do FII, referentes ao recebimento de aluguéis ou venda de imóveis do fundo. Isso desde que:

  • O investidor pessoa física possua menos que 10% das cotas do fundo.
  • O Fundo Imobiliário tenha, no mínimo, 50 cotistas pessoas físicas.
  • As cotas do fundo sejam negociadas somente na Bolsa ou mercado de balcão organizado.

Entretanto, qualquer lucro na venda é obrigatoriamente tributado. Neste caso, o imposto aplicado será de 20% sobre o lucro.

Já para investidores pessoa jurídica, haverá tributação de 20%, tanto sobre os rendimentos periódicos quanto sobre o ganho de valor da cota.

Vale ressaltar também que o Imposto de Renda dos Fundos Imobiliários não é retido na fonte, como a maioria dos títulos de Renda Fixa. Ele será pago por meio de DARF.

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Vantagens e Desvantagens do FII

Para resumir todas as características que falamos até agora, veja as principais vantagens e desvantagens de investir em fundos imobiliários:

Vantagens FII

  • É uma maneira barata e acessível de investir em imóveis, já que você não precisa comprar um para lucrar com seus aluguéis.
  • Possibilidade de investir em imóveis grandes e caros, mesmo com pouco dinheiro.
  • O Fundo Imobiliário pode investir em um hotel, um shopping center e uma residência ao mesmo tempo, o que facilita a diversificação entre ativos diferentes dentro do próprio setor.
  • O valor mínimo baixo torna o investimento extremamente acessível a pequenos investidores.
  • Isenção de imposto de renda para pessoa física.
  • Rendimentos distribuídos periodicamente para os cotistas.
  • Quando um imóvel adquirido pelo fundo se valoriza, o patrimônio do fundo aumenta e, consequentemente, suas cotas se valorizam.
  • O investidor não tem nenhuma responsabilidade administrativa sobre os imóveis (escolha, compra, venda, aluguel, manutenção, impostos). Essa responsabilidade fica a cargo dos administradores do Fundo Imobiliário.
  • Maior transparência quanto ao melhor valor de mercado, já que as cotas são negociadas na Bovespa.

Desvantagens FII

  • Fundos de Investimento Imobiliário não são garantidos pelo FGC.
  • Algumas instituições podem praticar altas taxas de administração sobre os fundos, afetando a sua rentabilidade.
  • O empreendimento pode não ser alugado, o que implica no risco de vacância.
  • O investidor não tem influência na escolha dos investimentos do Fundo Imobiliário.
  • Pode haver baixa liquidez sobre as cotas do fundo. Ou seja, podem ter poucas pessoas interessadas em comprar ou vender cotas, e você pode não conseguir sair do fundo e resgatar o seu capital, ou ter prejuízos nesse processo.
  • Devido a baixa liquidez, o preço das cotas pode não valer a pena. Ou seja, você pode não encontrar investidores interessados em lhe vender cotas ou o preço exigido por elas pode ser mais alto do que o preço justo do mercado.

Como escolher os melhores FII - 5 dicas para escolher o seu

Fundos de investimento imobiliario

1. Liquidez

Fundos com baixa liquidez podem apresentar oscilações abruptas de cotação e por isso são mais arriscados. A recomendação é atentar para o volume médio de negociação antes de investir.

2. Bons inquilinos

Os inquilinos dos imóveis de propriedade dos FII podem apresentar maior ou menor segurança em relação aos pagamentos dos aluguéis. A preferência é por fundos que apliquem em imóveis com maior confiabilidade de pagamento como forma de mitigar o risco de inadimplência das verbas locatícias.

3. Cláusula revisional

O proprietário do imóvel e seu inquilino podem discutir o valor acordado para os aluguéis de acordo com a Lei de Locação de Imóveis Urbanos.

O risco proveniente das cláusulas revisionais são difíceis de mensurar e podem ter um alto impacto no desempenho do Fundo Imobiliário, especialmente no prejuízo que o cotista pode ter caso a ação seja proposta pelo inquilino do fundo.

Portanto, consideramos relevante para aprovação de FII a avaliação deste risco com cuidado.

4. Prazo Contratual

O pagamento de renda do FII ocorrerá apenas durante o prazo de vigência dos contratos de locação dos imóveis. Uma dica é optar por fundos que tenham prazos mínimos de vigência residual dos contratos.

As condições de mercado podem alterar esses prazos, então não existe uma regra de bolso para aprovar ou reprovar esses fundos.

5. Localização dos imóveis

No FII de Renda, o montante inicial aplicado é levado em conta na avaliação de seus imóveis. Portanto, é imprescindível a expectativa de manutenção ou apreciação do valor de mercado para mitigar o risco do seu investimento.

A recomendação é buscar segurança escolhendo fundos cujos imóveis estejam situados em áreas urbanas desenvolvidas, ao invés de fundos cujos imóveis estão situados em áreas rurais ou não desenvolvidas.

Pense só: qual imóvel tem mais chance de perder valor dentro de vinte anos, uma laje corporativa na Faria Lima ou um galpão para estocagem de milho no meio do nada?

Agora que você entendeu como funcionam os Fundos de Investimento Imobiliário, conheça também outros títulos de Renda Fixa que podem te trazer rentabilidade.

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