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Como investir em FIIs

Como investir em
Fundos Imobiliários

Saiba tudo sobre Fundos de Investimento Imobiliário - FII

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Para muitos brasileiros, investir em imóveis e viver de renda é, ou já foi, um grande sonho. Mas você já imaginou comprar ou vender um imóvel em poucos segundos, sem burocracia e sem precisar de tanto dinheiro? É essa praticidade que faz do FII uma alternativa tão elogiada por investidores e analistas.

Por isso, neste artigo, você entenderá tudo sobre Fundos Imobiliários e como investir nesse mercado.

Imóveis - Investimento em Fundos imobiliários | Fundos Imobiliários são uma alternativa mais fácil e barata de investir no mercado imobiliário.
Capítulo 1

Por que investir em Fundos Imobiliários?

O tradicional investimento em imóveis ainda tem seu espaço no nosso mercado, não podemos negar. E o reaquecimento da economia pode ser o momento certo de aproveitar esse investimento. Alguns indicadores atuais podem reforçar esse cenário positivo, como:

  • A queda da Taxa Selic, taxa básica de juros da economia.

  • O aumento no Índice de Confiança do Consumidor.

  • E o baixo preço do metro quadrado dos imóveis.

O que muitas pessoas não sabem é que o investimento indireto nesse mercado anda conquistando números impressionantes. Além de ser uma forma mais fácil e barata de investir seu capital no mercado imobiliário, os FIIs movimentam cada vez mais dinheiro.

Um exemplo disso é o maior índice desse mercado, o IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários), que movimenta aproximadamente R$30 milhões por dia.

Esse grande volume de negociação agrega investidores como você, empresas, outros fundos e muito mais. Mas por que essa modalidade de investimento está cada vez mais popular?

Entre vários pontos positivos dos Fundos Imobiliários, um deles se destaca como atrativo: sua rentabilidade.

Imagine alcançar uma rentabilidade de mais de 60% ao ano. Essa é a rentabilidade acumulada do FII FIGS11 - General Shopping Ativo e Renda.

Lembrando que rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura, mesmo que esse seja um valor surpreendente e fora do comum, alguns dos principais Fundos de Investimento Imobiliários ainda têm apresentado rentabilidade muito além do mercado de Renda Fixa.

Veja no gráfico abaixo, os valores percentuais que grandes fundos entregaram aos seus investidores neste ano e como investir em Fundos Imobiliários pode ser uma alternativa muito interessante:

GRÁFICO Rentabilidade Fundos Imobiliários | Rentabilidade acumulada entre Outubro/2016 e Setembro/2017.

Esses valores são impressionantes, sobretudo ao compará-los com a valorização geral do mercado imobiliário ou até mesmo outros investimentos.

Portanto, se você busca um investimento mais rentável que a Renda Fixa, mas com menos volatilidade e surpresas do que investir na Bolsa de Valores, por exemplo, investir em Fundos Imobiliários pode ser uma excelente alternativa.

A rentabilidade não é o único ponto vantajoso desse tipo de investimento. Investir em FII oferece inúmeros benefícios:

  • Renda mensal: O investidor pode receber uma renda todos os meses, ou semestralmente, derivada do recebimento de aluguéis dos imóveis do fundo.

  • Facilidade em comprar e vender: Investir em Fundos Imobiliários é um procedimento online, realizado através do Home Broker, assim como comprar uma ação. Além disso, comprar e vender cotas do fundo é bem mais simples do que comprar e vender imóveis.

  • Possibilidade de investir em imóveis de grande porte: Mais do que comprar um apartamento, investir em Fundos Imobiliários torna os empreendimentos de grande porte acessíveis, como shopping centers, hospitais e prédios comerciais.

  • Diversificação da carteira de investimentos: Existem diferentes tipos de FIIs, o que permite diversificar a carteira de investimentos e investir em fundos de segmentos diferentes, como comerciais, residenciais, hotéis, etc.

  • Proteção contra a inflação: Contratos imobiliários normalmente são corrigidos pela inflação, portanto, o rendimento dos Fundos Imobiliários tende a ser superior a ela.

  • Tranquilidade: Um dos maiores benefícios do FIIs é não precisar se preocupar com a administração e manutenção dos imóveis, assim como cobranças e burocracias, o que dá maior comodidade ao investidor.

Viu como investir em Fundos Imobiliários pode ser uma excelente oportunidade? A seguir, você entenderá o passo a passo para investir e como escolher os melhores FII’s.

O que são Fundos Imobiliários?

Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são condomínios de investidores, que unem seus recursos para aplicar em empreendimentos imobiliários, como shopping centers, hospitais, prédios comerciais e até mesmo títulos de investimento imobiliário, como a LCI.

Se você ainda não conhece essa modalidade de investimento, aproveite para ler o artigo O que é FII e aprender os conceitos básicos desses fundos.

Imóveis ou Fundos?

Veja um comparativo completo desses investimentos

Capítulo 2

Como investir em Fundos Imobiliários passo a passo

Para investir em FIIs, você precisa, basicamente, ter conta em uma corretora de valores e uma reserva de dinheiro para investir. O valor mínimo das cotas normalmente é muito acessível, sendo possível encontrar bons fundos com cotas negociadas entre R$90,00 e R$2.000,00.

Então, você pode seguir um passo a passo simples para começar a investir:

1) Abra conta em uma Corretora de valores

Cotas de Fundos Imobiliários são negociadas na Bolsa de Valores e, por isso, você precisa de uma corretora para ter acesso a esse mercado. Lembre-se que essa instituição será a ponte de ligação entre você e a Bolsa, e será através do Home Broker da corretora que você irá comprar e vender suas cotas de FIIs. Por isso, contar com uma boa corretora de valores é muito importante para ter agilidade, eficiência e segurança na hora de realizar seus investimentos.

2) Escolha um Fundo de Investimento Imobiliário

Escolher um Fundo Imobiliário vai além de observar sua rentabilidade. É importante analisar alguns dados e históricos do fundo, além da qualidade da sua administração, para garantir que este seja um investimento rentável e seguro.

No que diz respeito à rentabilidade, uma das formas mais utilizadas para avaliar se um FII é interessante ou não é pegando o valor dos aluguéis e dividindo pelo valor das cotas do fundo. Se o rendimento for superior aos investimentos de Renda Fixa, isso quer dizer que o investimento vale a pena.

3) Envie a ordem de compra para a corretora

Como mencionamos anteriormente, a compra e a venda de cotas é feita através do Home Broker, plataforma de negociação disponibilizada pelas corretoras. Portanto, depois de abrir sua conta e escolher o fundo do seu interesse, você irá acessar o Home Broker e enviar uma ordem de compra, semelhante ao Mercado de Ações.

Para isso será necessário digitar:

  • O código de negociação do fundo escolhido.

  • A quantidade de cotas que você deseja comprar.

  • O preço que você está disposto a pagar por cada cota.

Caso tenha alguém disposto a vender cotas no mesmo valor, o negócio será fechado e você passará a ser cotista do fundo. Então, começará a receber os lucros mensalmente e tudo que você precisa fazer é acompanhar o desempenho do fundo para evitar surpresas.

Agora que você viu como investir em Fundos Imobiliários é muito simples, precisamos ressaltar que o grande ponto de atenção é na hora de escolher em qual FII aplicar seu dinheiro. Por isso, contar com a ajuda de profissionais do mercado é sempre muito importante.

Quando investir em FIIs vale a pena?

Fundos imobiliários são uma boa opção de investimento em um cenário de baixa taxa de juros. Isso porque sua performance, normalmente, possui uma relação inversa com a Taxa Selic.

Quanto menor estiver a Taxa Selic ao longo do tempo, melhor tende a ser a performance dos FIIs.

E o contrário também é verdade. Se a Taxa Selic estiver alta, muitos investimentos de Renda Fixa podem ser mais atrativos. Isso porque alguns deles possuem sua remuneração atrelada à Selic, além de terem menos riscos que os Fundos Imobiliários.

Esse investimento também pode ser interessante quando o investidor deseja proteger seu capital contra a inflação, pois os ativos imobiliários, normalmente, são atualizados por indicadores de preços, como o IGP-M e o IPCA, que são medidores da inflação.

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Capítulo 3

Como escolher os melhores FII

Além dos índices de inflação e juros do país, o investidor também deve avaliar o momento em que os setores se encontram, uma vez que Fundos Imobiliários normalmente investem em setores diferentes e cada setor pode estar em ciclo de alta ou baixa, de acordo com o cenário do mercado.

Por exemplo: Se o setor de varejo está bem, pode ser interessante investir em um FII que aplique no segmento de shopping center.

Também é importante analisar o momento do próprio fundo, se ele apresenta alta ou baixa vacância em seus imóveis, quais ativos o compõem, se os reajustes de aluguéis dos imóveis podem aumentar e os vencimentos dos contratos vigentes.

Para avaliar a qualidade de um FII, 3 pontos são essenciais:

  • A cotação do fundo: O valor que as cotas estão sendo negociadas no mercado.

  • O valor de mercado: Quanto custaria comprar todas as cotas (obtido pelo número de cotas multiplicado pela última cotação).

  • O patrimônio líquido: O valor avaliado dos bens que compõem o fundo.

A partir disso, é possível avaliar se as cotas de um FII estão muito caras, se o momento é favorável e como investir em Fundos Imobiliários pode ser vantajoso ou não.

Dinheiro - Investir em Fundos Imobiliários | Para investir em Fundos Imobiliários, é preciso avaliar o valor das cotas e se o momento é favorável.

Veja, então, como escolher o melhores FIIs analisando esses fatores:

1. Avalie a qualidade da gestão

Existem gestoras de FIIs que já são conhecidas no mercado por seu bom desempenho e esse é o primeiro ponto a analisar antes de escolher onde aplicar seu dinheiro. É importante examinar o histórico do gestor e se o método de administração utilizado está alinhado ao seus interesses:

  • As informações têm sido transparentes aos investidores?

  • As taxas de administração estão de acordo com as praticadas no mercado?

  • Há uma boa atuação na prospecção de inquilinos?

  • O que a gestora tem feito para melhorar o retorno do fundo?

Uma boa gestão é um indício de bons resultados e de poder de reação caso o cenário se torne desfavorável.

2. Observe o índice de vacância

A vacância é um dos dados mais importantes para avaliar a qualidade de um FII. Isso porque um fundo de alta vacância tende a pagar menores rendimentos. Ou seja, se existe grande parte dos imóveis vagos, isso representa um valor financeiro a menos na receita do fundo e, consequentemente, lucros menores a serem distribuídos.

Fundos Imobiliários com uma boa gestão e imóveis bem localizados tendem a apresentar menor nível de vacância, pois são mais procurados e têm maior facilidade em serem locados.

Ao avaliar a vacância de um FII, lembre-se de observar tanto a atual quanto a histórica. Assim, você poderá ter uma perspectiva de como o fundo tende a se comportar tanto em períodos em que o mercado está favorável quanto em períodos mais turbulentos.

3. Entenda o valor das cotas

Assim como ao investir em ações, é preciso avaliar o valor da cota e se ela já está muito “cara”. Esta é uma informação importante para várias etapas na análise desse investimento.

Para saber isso, você pode dividir o patrimônio líquido do FII pela quantidade de cotas. O valor resultante será o patrimônio líquido por cota (PLC).

Comparando esse resultado com o valor de mercado da cota, ou seja, sua cotação, você pode perceber se a negociação está muito acima ou muito abaixo do valor patrimonial.

  • No caso de estar muito abaixo, isso pode indicar boas oportunidades ou que tem algo errado com este investimento.

  • No caso de estar muito acima, pode haver uma correção do mercado, com queda da cotação.

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4. Verifique a liquidez do fundo

Liquidez é o volume médio de negociações de um determinado ativo. Ou seja, um investimento com grande oferta e demanda, possui alta liquidez. Esse é um critério importante que pode indicar se o investimento possui maior ou menor risco.

Fundos de Investimento Imobiliário que possuem baixa liquidez podem apresentar oscilações abruptas de cotação e, por isso, tendem a ser mais arriscados. Além disso, um investimento com baixa liquidez pode te deixar preso na hora de se desfazer de suas cotas, não havendo investidores interessados em comprá-las ou em pagar um preço justo por elas.

Ao olhar para a liquidez de um FII, um dica interessante é avaliar o número de negócios do último mês e dos últimos 12 meses. Alguns analistas afirmam que uma liquidez interessante para esse investimento é de, em média, mais de 100 negociações mensais e um valor médio de R$150.000,00 por dia.

Também é interessante verificar se o FII tem 100% de presença nos pregões ocorridos nos últimos 12 meses, ou seja, se ele foi negociado todos os dias.

5. Analise o Dividend Yeld

Fundos Imobiliários são obrigados a distribuir, pelo menos, 95% dos lucros obtidos aos cotistas. O Dividend Yeld é o retorno anual que esse investimento distribui e, por isso, é um valor importantíssimo na decisão de investir.

Se o Dividend Yeld estiver acima da Taxa Selic, e se está de acordo com o rendimento que você procura, esse pode ser um investimento interessante.

Para descobrir o Dividend Yeld, você pode somar os rendimentos mensais dos últimos 12 meses e dividir pela cotação atual do fundo.

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Capítulo 4

IFIX - O índice de Fundos Imobiliários

O IFIX - Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários é o índice de referência deste mercado. Criado pela BM&F Bovespa em 2012, ele funciona como uma carteira teórica com os fundos de maior liquidez da Bolsa.

O objetivo desse índice é ser um indicador, representando o desempenho médio das cotações de FIIs negociados no mercado. Atualmente, esse índice movimenta, aproximadamente, R$30 milhões por dia.

Para quem investe, o IFIX pode ser um parâmetro dos fundos mais interessantes para se investir, uma vez que são selecionados pela sua liquidez e também ponderados por seu valor de mercado.

No site da B3 é possível conferir a lista de todos os FIIs que compõem o IFIX.

IFIX - Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários | O IFIX é o índice de referência dos Fundos de Investimento Imobiliário.
Capítulo 5

FII rentabilidade

Uma grande vantagem dos Fundos Imobiliários é que você pode receber rendimentos periódicos, assim como os aluguéis de um imóvel. Os FIIs têm a obrigação de distribuir 95% dos lucros aos cotistas, sendo definido um valor percentual por cota.

Além dos rendimentos periódicos, os investidores também podem lucrar com a valorização de suas cotas, decorrente do aumento de patrimônio líquido do FII ou das oscilações naturais do mercado. Assim, é possível comprar cotas e vendê-las por um valor superior, realizando lucro na venda.

Investir em Fundos Imobiliários pode ser uma excelente oportunidade, especialmente se você busca ganhos além da Renda Fixa.

Nos últimos 12 meses, até setembro de 2017, alguns fundos acumularam rendimentos superiores a 20% ao ano, o que é excelente comparado a muitos investimentos. Mas é sempre importante lembrar que rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura.

Veja alguns dos Fundos Imobiliários mais rentáveis de 2017:

Fundo / Investimento Rentabilidade (ao ano)
FIGS11 60,61%
BBPO11 28,24%
KNRI11 25,05%
SAAG11 25,08%
MXRF11 19,06%

| Rentabilidade acumulada entre Outubro/2016 e Setembro/2017.

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Capítulo 6

Imóveis x FIIs

Se você deseja investir no mercado imobiliário, provavelmente já se perguntou o que é melhor: imóveis ou fundos imobiliários? Para ajudar a responder essa pergunta, vamos comparar alguns pontos principais desses investimentos:

Características Imóveis Fundos Imobiliários
Investimento Inicial Para investir em imóveis, é preciso ter um capital muito alto. É possível investir em FII com pouco dinheiro, a partir de R$90,00, por exemplo.
Facilidade do investimento Quando se compra um imóvel, existe uma grande burocracia para registro e documentação. Além disso, o investidor precisa providenciar inquilinos, cuidar da manutenção e conservação do imóvel Para investir em FIIs, só é necessário acessar o Home Broker da corretora e enviar uma ordem de compra, pela internet e sem burocracia.
Rentabilidade Quando se compra um imóvel, é possível lucrar com o recebimento de aluguéis e também com a venda do imóvel. Quando um investidor compra cotas de FIIs, recebe rendimentos periódicos e também pode lucrar na venda de suas cotas.
Custos Para comprar um imóvel, além do alto valor do investimento, é necessário providenciar diversos documentos, escrituras, e tudo isso implica em muitas taxas. Além disso, ainda há pagamento de IPTU, comissões de imobiliária, etc. Os custos desse investimento são menores e, geralmente, fixos. Normalmente são cobradas: taxa de custódia, taxa de corretagem, taxa de administração, taxa de performance e emolumentos.
Riscos Nesse investimento, há o risco de vacância do imóvel e o risco de inadimplência por parte dos inquilinos. Embora os FIIs também sofram risco de vacância e inadimplência, o fato de aplicarem em diversos imóveis minimiza os riscos.
Impostos É preciso pagar Imposto de Renda sobre os aluguéis recebidos, sobre a venda do imóvel e IPTU anualmente. O investidor pessoa física, na maioria dos casos, é isento de IR para os rendimentos provenientes de aluguéis e só paga o imposto sobre o lucro na venda de cotas.

O que rende mais?

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Capítulo 7

Riscos de investir em FII

Como qualquer outro investimento, existem alguns riscos ao investir em Fundos Imobiliários. O principal deles é o risco de vacância. Ou seja, de empreendimentos que constituem o FII não serem alugados e não apresentarem retorno por meio de pagamentos de aluguel.

Também há o risco de desvalorização desses imóveis, o que pode interferir no patrimônio líquido do FII e afetar o valor de suas cotas.

Por último, existe o risco de mercado. Como as cotas são negociadas entre os investidores, seu valor fica sujeito às oscilações de mercado. Isso significa que os preços podem reagir ao pânico ou à euforia dos investidores com relação a alguma notícia ou cenário hipotético.

Construção imobiliária - como investir em Fundos Imobiliários | Os riscos de investir em FIIs são: risco de vacância, de desvalorização e de mercado.
Capítulo 8

Custos para investir

Você pode se deparar, basicamente, com 5 custos ao investir em Fundos Imobiliários. Entenda quais são:

  • Taxa de administração: A taxa de administração é cobrada pela gestora do fundo, com o intuito de cobrir despesas com gestão, cumprimento de regras, transparência e segurança dos cotistas.

  • Taxa de corretagem: É cobrada pela corretora pelas movimentações de compra e venda de cotas. Ou seja, cada vez que você compra ou vende uma cota, você paga uma taxa de corretagem.

  • Taxa de custódia: Essa taxa é cobrada pela corretora de valores, mensalmente, para manter seus investimentos.

  • Taxa de performance: Em alguns FIIs essa taxa pode ser cobrada caso a rentabilidade seja superior ao valor esperado. Ou seja, se o fundo render mais do que o prometido.

  • Emolumentos: Essa é uma taxa cobrada pela B3 (antiga BM&F Bovespa), sendo um valor percentual sobre a compra e venda de ativos.

Algumas corretoras podem não cobrar taxa de custódia e as taxas de corretagem também podem variar de instituição para instituição. Por isso, é preciso ter atenção tanto na escolha do seu investimento, quanto da corretora em que irá realizá-lo.

Tributação

Para investidores pessoa física, o Imposto de Renda incide apenas na venda de cotas, no valor de 20% sobre o lucro. Já os rendimentos periódicos são isentos, desde que:

  • O investidor possua, no máximo, 10% das cotas do FII.

  • O fundo tenha um mínimo de 50 investidores pessoa física.

  • As negociações de cotas ocorram apenas na Bolsa de Valores ou mercado de balcão organizado.

Para investidores pessoa jurídica, há tributação de 20% tanto no lucro sobre a venda de cotas quanto nos rendimentos periódicos.

Como você pôde ver, todas as vantagens de se investir em Fundos Imobiliários fazem desse investimento uma excelente alternativa para compor uma carteira de investimentos rentável e diversificada.

É importante lembrar que a escolha do fundo e a análise de qualidade da sua gestão são pontos importantes, além de diversificar seu capital em diferentes fundos e ativos. Por isso, é essencial contar com profissionais experientes e conhecer outras modalidades de investimento.

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